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Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?

Ninguém quer, mas por diversas circunstâncias, ele existe e deve ser gerenciado constantemente pra que não vire uma bola de neve. Estamos falando do índice de inadimplência do condomínio. 

O síndico deve calcular e apresentar, com toda transparência possível, estas estatísticas aos condôminos, especialmente nas assembleias de prestação de contas.

Devido à complexidade dos dados, o ideal é a administradora ou o advogado do condomínio fazerem os cálculos.

Eles apresentam os números oficiais ao síndico que, por sua vez, apresenta aos demais.

O objetivo deste cuidado vai além de manter a vida financeira do condomínio em dia.

Já que se o total das despesas de toda estrutura condominial é rateado entre todas as unidades, quando uma delas deixa de pagar, as outras são penalizadas porque precisam pagar mais.

Na maioria dos casos, os pagamentos das taxas mensais são a única fonte de receita.

Ou seja, é necessário não apenas calcular e apresentar o índice de inadimplência no condomínio.

Mas também traçar um plano de ação para administrar a situação de não pagamento.

Como calcular o índice de inadimplência do condomínio?

Por exemplo, se em maio, um condomínio com 120 pagantes, teve 10 pessoas inadimplentes, a conta é dividir 10 por 120.

Depois, é necessário multiplicar o resultado (0,08) por 100. Então, neste condomínio o índice de inadimplência é de 8% em maio.

Esta é uma conta simples.

Mas se a inadimplência durar meses, o cálculo é mais complexo porque envolve diversas variáveis relacionadas à multa, limite de juros, tipo de juros, correção monetária, honorários, etc.

Então, vamos lá!

Sobre a multa e os juros que podem ser aplicados sobre a inadimplência no condomínio, as regras do que incide sobre os inadimplentes estão no artigo 1336, parágrafo 1 do Código Civil.

Quem fica devendo ao condomínio deve pagar sua dívida com os juros moratórios que estiverem previstos na convenção.

Se o documento não abordar este tema, vale 1% ao mês. Além da multa de até 2% sobre o débito.

A multa é de, no máximo, 2% ao mês, também segundo o Código Civil.

Há limites para os juros aplicados. O Código Civil permite juros acima de 1% ao mês, mas devem ser estipulados na convenção.

O Código Civil permite juros acima de 1% ao mês, mas devem ser estipulados na convenção.

Existem convenções que determinam juros de 4% ou 5% ao mês.

Porém, isso não é recomendado já que caso os inadimplentes entrarem na Justiça, o Juiz pode dar ganho de causa a eles.

Aqui cabe um detalhe importante: os juros devem ser calculados de forma pro rata.

O que significa isso?

É que devem ser levados em conta o número de dias do débito em aberto. E não os meses.

Desta forma, o juro mensal será dividido por quantos dias tem o mês em questão. E aplicado para cada dia que dura a dívida.

Correção monetária e honorários advocatícios

Depois, é chegado o momento de calcular a correção monetária sobre a inadimplência do condomínio.

Ela deve ser aplicada depois de um mês do vencimento do débito em aberto.

E incide sobre débito condominial, assim preservando o valor econômico da dívida.

Essa correção leva em conta a inflação no período.

O Código Civil não obriga a seguir nenhum índice em particular. Portanto, é possível usar:

  • IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado);
  • IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo);
  • IGP-DI (Índice Geral de Preços);
  • Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas);
  • Atualização monetária da tabela da justiça estadual.

Não se esqueça dos honorários advocatícios.

As empresas de cobrança, bem como os advogados especializados em condomínios cobram, em média, de 10% a 20% do valor da dívida.

Inadimplência no condomínio: Cuidados a serem tomados 
  • Não é porque um condômino ou mais estão devendo que se pode instalar um vale-tudo;
  • Em caso de protesto, o mesmo vale para o condômino e não para o morador;
  • A cobrança não deve ser vexatória;
  • Na apresentação do assunto em assembleia, não é necessário se dizer em público quem são os devedores;
  • O sigilo é importante e uma questão de empatia;
  • Colocar em áreas públicas os nomes dos inadimplentes, também nem pensar. Esta medida pode até ser alvo de processos por danos morais.
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