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Penhora do imóvel por dívida condominial: como funciona?

Você sabia que a dívida condominial pode gerar penhora do imóvel? Essa é uma péssima notícia para os inadimplentes, mas um alívio para síndicos e condôminos que honram suas obrigações em dia.

A justiça brasileira é uníssona sobre tal possibilidade, mesmo nos casos em que o imóvel é caracterizado como bem de família.

Veja a seguir como funciona a penhora do imóvel por dívida de condomínio!

1. Condomínio entra na justiça para receber a dívida condominial

O devedor de condomínio que não paga sua dívida pode ser demandado na justiça.

Conforme o Código de Processo Civil (CPC), a despesa condominial é um título executivo extrajudicial. Isso significa que o processo se inicia na fase executiva, sem necessidade de comprovar judicialmente a existência da dívida.

Ou seja, o condomínio ajuíza uma ação de execução dos débitos condominiais. Ele terá 5 anos para exercer sua pretensão de cobrança da dívida.

2. Condômino é citado para pagar a dívida de condomínio

Após ajuizamento da ação de execução, o devedor é citado para pagamento do débito no prazo de apenas 3 (três) dias.

Conforme artigo 829, do CPC, a ordem de penhora e a avaliação dos bens já constam no mandado de citação. Caso não efetue o pagamento, o Oficial de Justiça pode proceder à penhora de bens do condômino.

Uma observação sobre este ponto é que o síndico deve manter o cadastro do condomínio atualizado para facilitar a intimação. Isso é importante, porque muitos devedores “se escondem” para não pagar a dívida. Com o cadastro atualizado, evita-se a alegação de erro.

Inclusive, o CPC (art. 248, §4º) considera válida a entrega do mandado ao funcionário da portaria que recebe correspondência, se o devedor ainda residir no local ou se tiver deixado um responsável pelo recebimento de suas correspondências.

3. Penhora dos bens do devedor

Sem o pagamento do devedor, ocorre a penhora de bens do devedor.

Existe uma ordem prevista para penhora (art. 835). Antes de o imóvel ser penhorado, ocorrerá penhora de dinheiro, aplicação em instituição financeira, títulos da dívida pública, títulos e valores mobiliários e veículos de via terrestre.

Pela lei, a penhora decorrente de dívida condominial recai sobre os bens que o condomínio indicar, mas o juiz pode aceitar outros bens indicados pelo próprio devedor.

E se o imóvel for bem de família, conforme definição da Lei nº 8.009/1990? Ainda assim é possível penhorar o imóvel.

A própria lei, no artigo 3º, IV, diz:
A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

No mesmo sentido, o Código Civil, no artigo 1.715:

O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”.

Assim que ocorre a penhora, seja de outros bens ou do imóvel, parte do valor é repassado ao condomínio.

A dívida condominial pode resultar em penhora do imóvel. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o proprietário poder ter seu imóvel penhorado por dívida condominial mesmo que não tenha sido parte na ação de cobrança, situação em que o condomínio ajuíza a ação em face do inquilino do imóvel.

O síndico que lida com a inadimplência deve ficar atento às formas de cobrança. A ação deve ser ajuizada em último caso.

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