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Como funciona o IPTU sobre as áreas comuns de condomínios

Para quem adquiriu um imóvel na planta, em um condomínio fechado, nesta hora surgem dúvidas a respeito da cobrança sobre as áreas comuns do empreendimento.

Thiago Badaró, advogado especialista em Direito Condominial e Tributário, explica que, primeiramente, quem assume o imposto é a construtora. Somente depois de o imóvel ser comercializado e a titularidade transferida, o novo proprietário passa a ter a obrigação de pagar o imposto:

— Quando adquirimos um imóvel dentro do condomínio, estamos comprando uma fração ideal daquele todo, geralmente equivalente a 1% do total global daquela obra.

Assim, segundo o advogado, o IPTU sempre será equivalente à porcentagem da fração ideal que o dono do imóvel adquiriu, mas não vai vai incidir apenas sobre a fração imobiliária daquele bem particular.

— O IPTU vai englobar um pedaço da área particular e uma porcentagem da área compartilhada com os demais condôminos — acrescenta.

Segundo o advogado André Luiz Araújo dos Santos, especialista em Direito Imobiliário, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que qualquer cobrança de imposto incidente sobre o imóvel somente poderá ser feita ao comprador após a entrega das chaves.

Apesar de cobrado no início do ano, o imposto deve ser pago de forma proporcional, tanto pelo comprador quanto pela construtora, se as chaves do imóvel forem entregues no decorrer do período.

— Já tendo ocorrido a individualização das unidades, deverá ser calculada a proporção devida para cada uma das partes. Se a entrega das chaves for em agosto, por exemplo, são devidos 8/12 do imposto pela construtora e 4/12 pelo adquirente — explica Santos.

Raphael Luz, advogado da administradora Estasa, destaca que a cobrança individualizada do IPTU, por meio de carnê ou guia, é feita apenas a partir da emissão do Habite-se e da criação da inscrição imobiliária de cada unidade.

Outra dúvida comum é sobre o pagamento do IPTU de imóveis residenciais convertidos em comerciais. De acordo com Luz, é fundamental comunicar a mudança à prefeitura. No Rio, isso deve ser feito pelo site da Secretaria municipal de Fazenda.

— Se a finalidade do imóvel muda para comercial, o contribuinte tem que comunicar, porque o lançamento de IPTU é diferente. Se não houver essa comunicação, e se for constatada divergência, a cobrança do imposto poderá ser retroativa a até cinco anos — alerta.

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