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Quando os condomínios podem ser punidos

Por não agirem dentro do prazo de garantia de cinco anos, estão agora tendo que arcar com todos os consertos decorrentes de infiltrações das fachadas, lajes, telhados e das instalações hidráulicas, além de terem que indenizar os ocupantes das unidades ocupadas.

Esses danos têm aumentado, em especial, com desplacamento das cerâmicas, mármores ou granitos das fachadas dos edifícios. Diante disso, proprietários, bem como os inquilinos, estão exigindo a indenização pelos danos causados nas paredes, tetos, luminárias, pisos, mobiliário, equipamentos, bem como os lucros cessantes ou o valor que gastarão para se mudarem de imóvel enquanto aguardam a execução da reforma a ser paga pelo condomínio. 

Sabedores que a maioria dos brasileiros evita exigir seus direitos junto ao Poder Judiciário, os construtores habilmente inserem nos contratos de compra e venda normas que visam reduzir o prazo de garantia de cinco anos, apesar da lei estabelecer ser irredutível.  Entretanto, a boa-fé e a ingenuidade dos compradores têm levado muitos a abrir mão de seu direito, tendo as construtoras criado o “Manual do Comprador” para justamente enganar o condomínio e os compradores, ao estabelecerem procedimentos absurdos de manutenção, os quais são impossíveis de ser realizados.

Diante dessa manobra, diversos defeitos do edifício, que decorrem de falha de mão de obra ou de materiais fora da ABNT, deixam de ser consertados pela construtora, a qual alega que a culpa é do comprador.

Há construtora que se utiliza da parceira com a Administradora de Condomínio indicada por ele ou conta com o apoio de algum comprador que é parceiro do construtor para tumultuar os procedimentos que são necessários para o condomínio exigir os consertos da construtora dentro do prazo legal.

Conforme o art. 1.348 do Código Civil, o condomínio tem o dever de tomar providências a fim de solucionar, junto à construtora, os vícios de construção. No entanto, ao preferir “economizar” com a não contratação de um advogado especializado, o qual orientará os pontos que deverão ser apreciados pelo perito engenheiro, acaba perdendo o direito de requerer a reparação dos danos. A lastimável atitude dos coproprietários e do síndico de “deixar para depois” ou tentar se esquivar de sua responsabilidade de agir, alegando que “é dever da construtora realizar os reparos”. Tal inércia acaba gerando lucro para as construtoras, pois o prazo prescricional transcorre e assim há casos de algumas economizarem em torno de R$ 2 milhões em edificações de grande porte.

Diante disso, os inquilinos de salas, andares, lojas e apartamentos alugados, com base no Código Civil e na Lei do Inquilinato, podem acionar judicialmente o condomínio para exigir a reparação dos danos, bem como rescindir o contrato de locação sem pagar multa, caso os defeitos inviabilizem o uso do imóvel e a obra de reparo supere o prazo de trinta dias. Por outro lado, o locador ao perder a locação e ter prejuízos por causa do condomínio, poderá vir a acionar este também em busca de indenização, conforme o caso.

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