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Fachada do edifício: patrimônio do condomínio

A fachada de um edifício é composta pelas quatro faces, sendo área comum pertencente a todos os condôminos, e seu visual, determinante para várias pessoas optarem pela sua aquisição. Sua alteração pode acarretar a desvalorização de todos os apartamentos, salas ou lojas do edifício, bem como demandas judiciais em decorrência de falhas na aprovação da obra, além do fracasso na ação de cobrança contra o condômino que discordou da reforma.

Há convenções que, por serem mal-elaboradas, deixam de estabelecer regras específicas para a realidade de cada condomínio e, assim, criam um ambiente propício para conflitos. A realização de obras na fachada do edifício, por envolver a escolha das características estéticas, é um assunto polêmico, o qual se torna uma grande discussão quando a convenção é imprecisa quanto aos vários tipos de quóruns ou quando a assembleia é conduzida de maneira inadequada, com redação precária e confusa da ata. Esta deve ser elaborada no decorrer da reunião, pois sua redação posterior é irregular por consistir num relatório.

Quando se fala em reformas em condomínios, é importante saber como a obra a ser realizada se classifica, pois tal definição determinará o quórum exigido para sua aprovação.

O Código Civil prevê que as obras em condomínio podem ser úteis, que se prestam a intervenções que facilitem o uso da coisa; necessárias, que envolvem as obras essenciais para a conservação e manutenção do edifício; ou voluptuárias, que diz respeito ao seu embelezamento. Essa classificação deve ser clara para que não ocorram vícios na aprovação da obra, sendo comum a assembleia convocada para deliberar sobre uma reforma erroneamente definida como útil ou necessária, sendo esta, na verdade, voluptuária. Da mesma forma, comete irregularidade o síndico que deixa de convocar assembleia por classificar como necessária a obra que é útil, investindo dinheiro da coletividade sem aprovação.

Os quóruns previstos no Código Civil constituem diretrizes gerais, que muitas vezes não são adequadas para as características específicas de determinados condomínios. Em razão disso, o legislador permitiu, de maneira habilidosa, que as convenções estipulassem os próprios quóruns, a fim de evitar que a regra geral inviabilize a administração condominial. Portanto, quem redige a convenção de maneira profissional estabelece regras coerentes para cada situação, porém, diante do amadorismo, muitas convenções estabelecem quóruns quase impossíveis de serem atingidos.

Tratando-se de uma proposta de alteração da fachada para fins estéticos, como a mudança do material, revestimento do edifício ou a autorização para uma pintura artística nessa área, pela regra do inciso I do art. 1.341 do Código Civil, o quórum de aprovação exigido é de dois terços dos condôminos. Porém, diante do vício de copiar modelos de convenção ultrapassados, várias continuam a exigir quóruns equivocados, gerando transtornos em prédios de grande porte.

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