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Quem é responsável pelo pagamento perante o condomínio

A pessoa comprou um imóvel de outra, que é o vendedor; pagou o preço integralmente, mas ainda não transferiu a propriedade no registro de imóveis, seja porque não possui condições financeiras para arcar com as despesas, seja por comodidade.

Ocorre que o vendedor, anos depois da venda, recebe a citação para responder perante o condomínio por débitos acumulados após a venda. Ora, quem é parte legítima para responder pelo débito se o compromisso de compra e venda nem sequer foi registrado?

A situação é mais comum do que se imagina, e por serem muitos os processos que abordam o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou a questão com o julgamento de um recurso em que o Condomínio tentava receber o que lhe era devido.

Conforme o entendimento do STJ, o que determina a responsabilidade pelo pagamento das obrigações perante o condomínio (cotas condominiais, taxas extras e tudo que se refere ao imóvel) não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, que é aferida pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio sobre a transação de compra e venda realizada.

Assim, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor (que permanece figurando como proprietário no cartório de registro de imóveis) quanto sobre o promissário comprador (que apesar de ter pago integralmente o preço ainda não registrou o ato).

Tudo vai depender das circunstâncias de cada caso concreto! Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitiu na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Mas o que seria essa “ciência inequívoca”? Ora, quem participa das assembleias condominiais, assina as atas, recebe e-mails com informações, conversa com o síndico, recebe as correspondências, ou, ainda que aluga a unidade, e se apresenta como locador, é quem deve responder pelo pagamento de débitos perante o condomínio.

Portanto, a situação de fato é que determina o responsável pelo pagamento de débitos condominiais, sendo indiferente se o compromisso de compra e venda foi ou não registrado.

O ideal, portanto, é que o compromisso de compra e venda seja formalizado mediante contrato escrito e registrada no cartório competente, o que visa à proteção de todos os envolvidos, podendo, até mesmo, postergar-se, mas não tanto, o registro efetivo da escritura de compra e venda quando a situação financeira se mostrar favorável.

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