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Studios viram febre em SP com Plano Diretor, mas setor imobiliário já teme saturação

Para se adequar ao plano de 2014, construtoras tiveram de combinar apartamentos maiores a compactos em áreas próximas ao metrô; Imóveis de 20 a 30 m² ganham espaço na capital paulista

Uma mudança no Plano Diretor da capital paulista feita em 2014, na gestão de Fernando Haddad, que priorizou o crescimento do mercado imobiliário ao redor dos eixos de transporte público, como o metrô, trouxe uma nova tendência na construção civil em São Paulo: a combinação de apartamentos de dois ou três quartos e pequenos studios em um mesmo empreendimento.

Embora a febre dos compactos tenha conquistado investidores de olho na rentabilidade do aluguel, há quem acredite que o potencial desse tipo de imóvel já foi atingido na capital paulista. E o setor espera agora que as regras para construção na cidade passem por uma nova transformação em 2021.

A proliferação dos studios – um nome diferente para as antigas quitinetes – fica clara nos números da consultoria Brain, especializada no setor imobiliário. De janeiro a julho, foram 12,8 mil novas unidades na cidade de São Paulo, caminhando para superar o recorde de 2020, quando foram lançados 19,8 mil apartamentos do tipo.

Ou seja: os studios podem representar cerca de um terço do total de lançamentos em 2021: segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), a estimativa é de que o mercado paulistano atinja entre 65 mil e 70 mil unidades no encerramento de 2021.

A explicação para a tendência, segundo o sócio da consultoria Brain, Fabio Araújo, é que os lançamentos têm respeitado o Plano Diretor da cidade, que obriga que prédios mais altos localizados no entorno de linhas de transporte público tenham uma limitação de vagas de garagem. O objetivo seria privilegiar, nessas regiões mais centrais, apartamentos menores – e, por consequência, de valores mais baixos, permitindo que mais pessoas usem o transporte público. 

De acordo com Araújo, construir studios acoplados a apartamentos maiores foi a solução encontrada pelas construtoras para resolver a questão do estacionamento e, assim, atrair o cliente de mais alto padrão. Nessa equação, o studio, sem vaga, abre a possibilidade de que os apartamentos maiores tenham um segundo espaço para o carro. Esse movimento, contudo, só se tornou viável com o interesse de investidores por esse tipo de imóvel, que se tornou um atrativo para o aluguel. 

Na Incorporadora One, a nova geração de prédios lançados já reflete essa combinação de tamanhos de apartamentos – e em um dos edifícios com essa configuração, que será construído na Vila Clementino, na zona sul de São Paulo, já se venderam mais studios do que os demais apartamentos, diz o fundador da companhia, Milton Goldfarb.

Apesar de fazer parte do mesmo empreendimento, porém, studios e apartamentos maiores têm estruturas totalmente distintas: não há compartilhamento de área comum, nem a entrada do edifício costuma ser a mesma. “O corretor precisa explicar essa separação na hora da venda”, afirma o executivo.

Goldfarb conta que esses prédios começaram a ser lançados na pandemia diante da percepção de que as famílias ainda buscavam edifícios com duas vagas de garagem por unidade. 

Portanto, com o lançamento de studios, Goldfarb afirma que é possível atender a essa demanda dos compradores de apartamentos menores.

“Antes esse tipo de apartamento estava concentrado em outras regiões, como o centro. Esses novos apartamentos, além de novos, têm coworking e academia”, diz.

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