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Manutenção de condomínio: 9 coisas importantes para manter em dia

Cabe ao síndico garantir que todos os serviços de manutenção de condomínio sejam devidamente contratados e executados. Afinal, em caso de acidente decorrente de falta de contratação do serviço de manutenção, o síndico pode responder judicialmente e até criminalmente. Isso porque ele é o representante legal e responsável por garantir a segurança e o bem estar de todos.

Por isso, a manutenção preventiva predial é a melhor forma de evitar acidentes, além de prevenir também eventuais custos extras no orçamento do condomínio.

Para não restar dúvidas sobre por onde começar para manter os cuidados em dia, separamos 9 passos com os principais itens aos quais você deve prestar atenção para manter a manutenção de condomínio em dia.

Tenha um plano de manutenção de condomínio

Com tantos equipamentos, reparos, questões administrativas, orçamentos, dentre outros itens para acompanhar em um condomínio, será mais fácil se, ao início de todo ano, você criar um planejamento sobre as ações relacionadas a manutenção.

Ou seja, faça uma programação das manutenções a serem feitas em curto, médio e longo prazos. Compartilhe o cronograma em assembleia para aprovação por parte dos moradores. É importante descrever as tarefas que são realizadas diariamente, quinzenalmente, mensalmente, a cada três e seis meses etc.

Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo com suas respectivas informações e registro das manutenções realizadas. Essas informações serão úteis ao administrador, que poderá visualizar os custos de manutenção de cada equipamento, ajustar a frequência das manutenções preventivas e avaliar o desempenho dos técnicos.

Isso garante que você consiga prever quando essas ações preventivas devem ser tomadas e, consequentemente, garante uma previsão orçamentária anual. Afinal, fazer manutenção de condomínio gera custos.

Porém, como definir o que é prioridade em um planejamento?

As prioridades do prédio podem ser definidas de acordo com vistorias, especificações de manutenção dos equipamentos fornecidas pelos fabricantes, solicitações feitas pelos moradores, limites impostos pelo orçamento, dentre outros fatores.

Fiscalize a estrutura das edificações do condomínio

Este talvez seja um dos passos mais importantes no controle de manutenção de condomínio. Afinal, problemas estruturais oferecem muitos riscos à segurança dos moradores e normalmente solucioná-los tem um custo muito alto.

Os pontos que devem ser fiscalizados nos condomínios são:

  • Vigas de sustentação;
  • Paredes;
  • Escadas;
  • Área do estacionamento;
  • Estrutura do elevador;
  • Áreas de lazer e vários outros pontos.

A periodicidade desta fiscalização e manutenção é determinada de acordo com a necessidade ou com o tempo de construção da edificação:

  • A primeira deve acontecer, obrigatoriamente, assim que o projeto é entregue pela construtora.
  • Os condomínios com até 20 anos, devem realizar a inspeção predial de 5 em 5 anos;
  • Em condomínios de 21 a 30 anos a inspeção deve ser a cada 3 anos;
  • Nos condomínios de 31 a 50 anos a necessidade de inspeção é a cada 2 anos;
  • Se a construção do condomínio tem mais de 50 anos, a inspeção deve ser anual.

Lembrando que, em casos de emergência, a inspeção pode ser feita antes do período recomendado.

Faça a manutenção dos elevadores

Tanto para condomínios residenciais ou empresariais, o uso do elevador é constante. Por isso, sua manutenção é obrigatória.

A manutenção de elevadores deve ser feita mensalmente por um técnico especializado. Esse processo de rotina inclui a manutenção dos motores, interruptores, geradores, freios, controles e contatos do sistema. Após as inspeções e serviços de manutenção, ocorre a emissão do RIA (Relatório de Inspeção Anual) e o recolhimento da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

O síndico tem grande responsabilidade na escolha da empresa de manutenção, no momento de definir o contrato e também na fiscalização do serviço realizado. Por isso, é recomendável verificar se a empresa é cadastrada no Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru) antes de realizar a manutenção de condomínio.

Um bom serviço de manutenção dos elevadores visa principalmente a segurança dos passageiros e evita acidentes. Em casos de modernização dos elevadores, por conta do custo elevado e também para não comprometer o caixa do condomínio, essa manutenção pode ser feita a partir de um empréstimo para condomínio.

Fique atento à manutenção das instalações elétricas

Outro item de extrema importância na manutenção condominial é conferir as instalações elétricas. É preciso ficar atento às inspeções semestrais para verificar o aterramento e eventuais maus contatos. Isso deve ser feito por empresa habilitada e o comprovante deve ser guardado e arquivado.

Essa manutenção deve ser feita de forma periódica, ao menos uma vez por ano. Desta forma, é possível prever e evitar que problemas relacionados com a afiação do prédio aconteçam e coloquem em risco a segurança e o fornecimento de eletricidade para os moradores.

Além disso, a manutenção nas instalações elétricas, feita preventivamente, significa economia para o condomínio, já que grande parte do alto custo nas contas de energia se dá pela falta de manutenção nas fiações ou desgaste do sistema elétrico.

Outra forma de acompanhamento para identificar a necessidade de manutenção ou reparo nas instalações elétricas é, junto com os moradores, monitorar os valores das contas de luz. O aumento desse gasto sem motivo aparente pode significar o surgimento de algum problema.

Outro profissional que deve estar inserido no processo de manutenção do condomínio é o zelador, já que ele é comumente responsável por verificar a integridade dos componentes das redes elétrica e hídrica do condomínio.

É importante deixar claro que qualquer problema ou anormalidade encontrada deve ser reportada rapidamente para o síndico ou superior responsável.

Geralmente, a vida útil dos circuitos elétricos chega a 30 anos, dependendo de como foi feita a instalação e manutenção. Por isso, inspeções completas são recomendadas a cada cinco anos para edifícios mais antigos e a cada 10 anos para edifícios novos.

Verifique a manutenção das instalações de gás

Atualmente é muito comum a instalação de gás encanado em condomínios. E, com isso, aumenta o risco de vazamento em apartamentos.

Para evitar problemas dessa natureza, é importante inspecionar as instalações de gás. A central precisa ser verificada na manutenção de condomínio pelo menos uma vez ao ano e os ramais dos apartamentos a cada três anos. Além disso, após a inspeção, não se esqueça de solicitar a emissão de laudo e recolher a ART.

Outro ponto importante é conscientizar os moradores para comunicar qualquer alteração brusca na conta de gás ou odores estranhos. Qualquer situação fora do comum deve ser comunicada e a inspeção com a empresa responsável feita o quanto antes.

Mantenha as caixas d’água limpas

A limpeza da caixa d’água é obrigatória e faz parte dos serviços da limpeza de condomínio. De acordo com a legislação, deve ser feita a cada seis meses ou após consertos na rede interna de água.

Esse período é determinado por leis municipais, sendo o síndico o responsável por cuidar da limpeza e manutenção. Sendo assim, é necessário incluir esse procedimento na manutenção de condomínio.

Para a limpeza das caixas d’água é recomendável contratar empresas especializadas neste tipo de serviço. Nesses casos, o risco é de causar entupimentos no sistema ou levar sujeira para as torneiras dos apartamentos. A limpeza e manutenção das caixas d’água são fundamentais para garantir que a água do seu condomínio seja apropriada ao consumo por parte dos moradores.

Planeje a inspeção dos para-raios do condomínio

De acordo com a NBR 5.419:2005, que regulamenta o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA), para-raios devem passar por inspeção a cada seis meses.

Dentre os pontos que devem ter atenção durante a vistoria e manutenção são:

  • A caixa d’água deve ser aterrada, pois é uma condutora de eletricidade
  • O mesmo se aplica às antenas de TV por satélite. Como são fixadas nos pontos mais altos dos edifícios, também precisam estar aterradas
  • Os cabos e captores devem passar por limpeza ou troca em caso de quebra ou oxidação
  • Hastes deverão estar bem esticadas e isoladores precisam estar bem fixados à estrutura
  • Deve-se verificar se a luz piloto que fica no mastro está funcionando normalmente. Caso esteja queimada, é preciso trocar

Se o edifício for atingido por um raio, o condomínio deverá passar por nova vistoria, independentemente de quando foi a última manutenção.

E lembre-se: após a vistoria e manutenção realizadas pelo especialista, o condomínio deve receber e arquivar a ART assinada por um engenheiro especializado.

Monitore os sistemas de segurança do condomínio

Para a manutenção condominial é imprescindível estar atento ao sistema de segurança. O ideal é um contrato com empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas, como interfone, câmeras, alarmes, entre outros. Esse item precisa estar no planejamento, pois, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança do condomínio fica comprometida.

Normalmente, as vistorias e inspeções são definidas em contrato, porém é importante estar atento aos períodos de manutenção e também acompanhar se todos os aparelhos estão funcionando normalmente. Qualquer falha no sistema de segurança deve ser imediatamente comunicada à empresa responsável.

Inspecione os extintores do condomínio

A inspeção e manutenção dos extintores do condomínio devem ser realizadas por empresa registrada junto ao Inmetro. A manutenção pode ser de três tipos:

  • Preventiva: geralmente é feita a inspeção técnica no local onde o extintor está instalado. Geralmente as ações realizadas estão relacionadas a limpeza, reaperto e/ou substituição de componentes não submetidos a pressão;
  • Corretiva: é necessário levar o extintor até a empresa que fará a manutenção. Neste caso o extintor é desmontado para limpeza dos componentes, inspeção de peças e parte interna, ensaios nos componentes, recarga e pressurização, colocação do anel, trava e lacre;
  • Revisão Total: faz o mesmo serviço que no de 2º nível, realizando a revisão total do extintor de incêndio, incluindo o ensaio hidrostático, que verifica vazamentos e a resistência do extintor.

No caso de hidrantes e extintores, estes devem ser revisados e recarregados anualmente, contados a partir da última manutenção. Levando em consideração que este intervalo poderá ser reduzido se estiver submetido a condições severas ou adversas, ou ainda se for indicado por uma inspeção técnica.

Conclusão

As manutenções e serviços realizados no condomínio geram documentos e atestados. E todos eles são de extrema importância, já que constatam um trabalho ativo e preventivo na estrutura dos prédios.

Além disso, servem como registro desses serviços e garantem a regularidade das instalações perante a lei. No caso das vistorias obrigatórias, é indispensável ter a comprovação de que foram feitas. Por isso, é importante prezar pelo arquivamento e organização de toda essa documentação, pois pode ser necessário consultá-la futuramente.

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